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深圳提供资金配资:怎样确保深圳股票配资资金安全

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深圳提供资金配资:2019-2022年深圳房产配资的下一个天堂【绝密版】

Justice将从以下五个方面阐述深圳房产配资的下一个机会点:

1、《在史上最严政策下深圳购房应观望还是入手?》

2、《深圳楼市进入两级分化阶段;闭着眼睛买房还上涨的时代已结束,哪些区域和楼盘千万不能买?谨防买亏,卖不掉!》

3、《在深圳买房如何挑选到有价值的区域和楼盘?》

4、《房产投资干货:深圳未来五年买房一定要赶上的三个趋势》

5、《深圳家长为何含泪追逐学校房,学位房背后价值究竟有多大?》


一、《在史上最严政策下深圳购房应观望还是入手?》

一个城市、一个区域、一个楼盘或者一个户型的房价上涨还是下跌有很多因素,但最核心因素还是供需

首先来说说深圳这个城市的供需情况:据官方统计深圳房产近半是小chan权房,可供市场交易住宅商品房仅170万套。在深圳链家、Q房、乐有家、中原等大型二手房产中介官方网站数据显示:

链家【37116套】

Q房网【39364套】

乐有家【34524套】

中原【27554套】

可见几大中介掌握的房源数量,可推断目前深圳在售二手房应在4万套左右。那么深圳新房市场年均供应量是多少呢?据房信网数据显示,2018年供应量仅为29396套,每月平均供应量2450套,深圳每月二手加新房共计42000套左右供应量【此数据采集时间:2019年1月1日】。

接下来再看看有多少人来买这四万多套房子?另一则数据显示深圳流动人口2000-2500万【实际数据可能更多】,户籍人口420万,随着上一轮房价上涨,民间流传逃离北上广,各大城市纷纷抢人才,Z F一剂强心针稳住当前局势:2017年3月落户政策的放开,大量人才入户深圳,官方数据显示2017全年深圳新增户籍人口60万【2017年入户是过去改革开放38年的六分之一】,深圳平均存量在四万套房左右,显然是供需严重失衡的市场。这也是为什么2015年12月深圳房价上涨后,Z F多次出台高压调控,深圳房价依然一路上涨的背后逻辑。

上述表明史上最严政策下并不能使房价下行,因需求一直在增加,官方数据显示住宅土地供应量也在逐年减少,故有资金可以随时出手。但哪些区域和楼盘有坑不能下手?买什么样的房子才最具价值?买了什么样的楼盘才能涨得最快?当前形势下买房需要把握哪些大的趋势?带着这几个疑问,Justice带你走进下文:


二、《深圳楼市进入两级分化阶段;闭着眼睛买房还上涨的时代已结束,哪些区域和楼盘千万不能买?谨防买亏,卖不掉》

上文有提到,2015年深圳房价一轮普涨行情后,截止2018年12月,三年期间Z F先后共计出台5次政策,然而房价依然上涨大家有目共睹,但是政策之后整个深圳至今每个片区或者说每个楼盘都涨了吗?每个片区或者说某个楼盘涨跌情况是怎样的?我想回答这个问题需要一定的数据和专业分析能力支撑才够权威:

说数据前Justice谈谈身边一个朋友政策后买房的真实体验:朋友张某某,女,2016年5月份想买个两房,主要用途是小两口一岁儿子一起住,其次就是想升值空间大点,自己存几年钱+增值部分,卖掉该两房可以换一个大三房住。

于是张某某开启了2个月疯狂的看房之旅,从南山跑到福田,从福田看到罗湖,从龙华看到龙岗,共计看房87套,各种对比,最后根据自己在福田上班,老公在罗湖,再结合预算,筛选出两套符合自己预算的房子,都在罗湖东门,一个楼盘叫:都心名苑、66平米、330万。另一个楼盘叫:缤纷时代家园64平米,345万。最后买了都心名苑,因总价便宜15万,而且面积还大2平米,就果断买了。

这期间自己表姐也在看房,根据张某某看房经验建议买了缤纷时代家园64平345万那套,一方面两个楼盘距离近【两个楼盘直线距离仅仅150米】相互有个照应,另一方面表姐也在罗湖国贸上班,小孩两年后要上小学,所以买个螺岭学位也不错。如今张某某在2018年7月份满两年之际打算出售换三房,挂盘才发现两年过去了、都心名苑至今总价涨了10万左右,还不知道能不能卖出去【自己当时交的税费、中介费,月供利息和本金共计21万,这一算还得亏本卖】,因为都心名苑这小区一个月平均不到1套成交量,自己挂出来至今都两个月了,就3个客户来看过房子,连还价的都没有,更别说有没有意向买家。而她表姐买的缤纷时代从当初的345万涨到了450万。两年增幅相差差100万。而且缤纷时代家园小区平均每月都有10套左右成交量,据楼下中介介绍这个户型在小区只要想卖,符合市场价,半个月就能卖掉。

其实张某某和她表姐买的物业一样的地方是:区域和地段一样、建成年代都是2003年、户型都很好,而且都是朝南。不一样的是表姐的房子带了个深圳前三名的螺岭小学学位房,另外就是表姐的楼盘交易活跃,小区环境好些,所以在一个片区买房一定要选择有卖点的房子。其实她们的选房结果在深圳来讲差异并不是最大的,每年涨幅相差15%左右。然而数据显示深圳某些楼盘近两年涨幅高达50%,平均每年涨幅25%,有些楼盘压根就没涨,反而还微跌一点,【所以现在买房想要跑赢大市需要一点技术含量了】。


三、《在深圳买房如何挑选到有价值的区域和楼盘?》

数据显示2017年深圳二手房平均升幅8%、比较有意思的是涨幅最大的是深圳湾片区,涨幅高达25%;甚至某些楼盘稀缺户型涨幅更为惊人,高达45%。下图是2018年上半年数据,涨幅最高还是深圳湾片区高达17%,,跌幅最大的却是罗湖布心区,跌幅0.7%,是不是买到均价升幅最高的片区收益就最高呢?从概率来见是这样,但还是要从具体的楼盘的活跃度和稀缺度而定。

下图是深圳2018年上半年各个片区的涨跌图:

下面Justice再来带大家看看深圳2018年上半年成交量最活跃的20个小区分别是:

上述数据不难总结一点,买房选择一个有价值的区域和楼盘非常关键。关于如何选择一个有价值的区域和楼盘?除了看上图涨幅较大的区域和交易活跃的楼盘外,还得看看手里的预算,如何根据预算选择到最具价值的区域和具体楼盘及户型?这就要很强的数据拆解和分析能力了!这个事情一两句话就很难说清楚,每个人的需求和手里的资金量在每个片区都有不同最佳的选择,有具体需求的可咨询Justice。


四、《房产投资干货:深圳未来五年买房一定要赶上的三个趋势》

接下来Justice再分享点干货,深圳未来五年买房一定要赶上的三个趋势:一是旧改,二是新区品质楼盘,三是学位房。

【1】旧改

前段时间,有段子说家门口盖了个拆字印章的人是最富有的,旧改带来了不少暴富神话。

Justice就谈一下旧改的观点吧,基于旧改大规模推进的背景下,购房者的机会和风险都有哪些。

先来说说机会,若一个区域能实现大规模的旧改,未来区域的面貌将焕然一新,不仅居住环境得以改善,区域价值也将进一步提升,进而自身房屋能实现升值。

另外,如果自家房屋能被纳入拆迁范围,恭喜你离暴富仅一步之遥,这也就是为啥会有购房者偏爱带拆迁概念的房子了。

不过机会和风险往往相并而行,旧改涉及的利益团体较多,推进难度较大,就连开发商若实力不足都可能被拖垮,加上最新发布的旧改实施细则看,新增了“定时清理未推进项目”,拆迁协议必须达到100%。100%业主同意确实比较难,风险进一步被提升。举个简单的例子吧:罗湖是深圳发展最早,也是旧改喊得最响的一个区域,罗湖旧改口号是:5年造一个新罗湖!然而现实中并不如人意,罗湖木头龙旧改是出了名的,长达十几年的旧改拉锯战,开发商拖垮好几个,有的业主也在等待中悄然离世。

另一个案例也是罗湖的湖贝旧改,1992年就开始启动,至今还是没拆完毕,如果你的资金砸进这样的坑,也挺恐怖的【一定会让你的资金媳妇熬成婆】:

因此,如果是为了“博拆迁”最好做好长期抗战的准备。当然最佳配资Justice还是建议重点考虑新区新房和学位房。对旧改有兴趣的也可以关注Justice朋友圈最新论述:《论2019年深圳投资旧改的可行性》。

【2】新区

深圳四大新区三个新中心,四大新区即:龙华、光明、坪山、大鹏。三个新中心即:龙华中心,龙岗中心,宝安中心。与其追逐四大新区,不如追逐三大新中心。因其光明,坪山,大鹏未来规划并不是居住区域,居住用地较少,故从房产增值和宜居角度理应排除。然而龙华中心号称打造世界宇宙中心,龙岗中心号称打造深圳东部中心【深圳的西部中心南山房价8-10万,东部中心未来房价多少?不太好预测。总之机会还很大,翻个倍还是有可能的】宝安中心在粤港澳大湾区的区位优势明显,从房产开发商数量,品牌密集度及社区的占地面积来看,这两个区域的新房都是值得长线配资的。这两个区域最佳配资新房,当然资金雄厚也可以考虑配置一下南山的新房,从2030年深圳交通规划图来讲,南山交通最发达,单单地铁线路多达20-30条。

【如果配资二手房理应投罗湖、福田、南山的学位房进行配资】,从历史分析一个楼盘高速增值期在其建成后的2-10年这个范围,随着新中心区的不断成熟正好可以享受其高速增长的红利,具体买哪个楼盘Justice就不一一推荐了,有具体需求的可关注Justice最新文章《深圳三个新中心如何抉择品质楼盘》、《深圳新盘价值前十楼盘分析》。

【3】学位房

据统计2015年深圳新生婴儿22.3万,2016年深圳新生婴儿23.1万。随着2016年的二胎政策放开,2017年3月一则数据显示:深圳怀孕达三个月在册孕妇暴增至39万,而从2006年新生婴儿达到10.9万开始,始终是逐年递增;2007年(金猪年)为13.5万;2008年突破16万;2010年16.7万余人,2011年18.1万余人,2012年达到21.3万余人。2013年为21.7万余人。2014年21.9万。2016年23.1万。深圳2018年新生儿出生量预计将再创新高!出生人数逐年递增【来自深圳教育局的数据显示,2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个,到2023年小学学位缺口至少高达10万】,这也是深圳学校房为何一路高歌的背后逻辑。尤其是深圳前十名的优质小学学校扩容不能及时跟上,优质学校的学校房定会变得炽手可热。据Justice统计在2016年3.25新政和2016年10.4新政至今总体来看深圳房价平稳上涨,无学位性质楼盘基本没涨,深圳关外部分区域一些楼盘有2%-5%回调,但是教育成熟区域的学校房逆市上涨高达17%-25%,尤其是以深圳前十小学的小户型为主,在2017年和2018年3-4月都成为疯抢的对象【以深圳第三名的螺岭外国语小学的东门168为例,2016年3月至今逆市上浮达20%,具体可参考二手房交易网站数据】,然而这一现象只是放开二胎政策后的一个先兆,近段时间一些先知先觉的配资客和家长已经开始埋伏。下图是2017年深圳优质学区增幅图:


五、《深圳家长为何含泪追逐学校房,学位房背后价值究竟有多大?》

深圳学校房是趋势的背后逻辑:
【1】深圳是一座教育、医疗等资源极度不均衡的城市,好的片区集中在几个地方,往往是Z F所在地。整体来说关内的资源好于关外,老区的资源好于新区。

【2】很多人不理解为什么要买学校房,这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右,而高考本科录取率平均高达90%。也就是说,深圳对于小朋友的筛选跟我们之前在内地不一样,他是通过中考决定了小朋友未来的发展。也许有家长会说,小孩只要学习努力就可以了,无论在哪里都能成才。这点我承认是对的,到哪里都要努力才行,否则即使在好的学校也跟不上。但好的学校最大的好处在于学风抓的紧,老师能力强。(以八大名校为例,特级教师人数就比普通的公立学校多出一大截)。

【3】大家会问,学校和房子有啥关系,其实关系很大。
2013年深圳开始逐步采取学校房锁定政策,该政策的初衷是好的,学习美国让孩子就近入学,不能择校。该政策的核心内容是:重点的学校按积分来判定是否能入学,将生源分为:
A类(有深户且有房,房和深户都在学校规定的学区内);
B类(有深户且有房,房在学校规定的学区内,但户口不在学区内);
C类(有深户无房,租住在学区内);
D类(无深户无房,租住在学区内);
并且强调某些重点学校学位紧张,恕不接受BCD类生源,或者有的区说得客气点,说BCD类生源须接受调剂,意思都一样,就是你没房别想上好学校!这样一来,家长们挤破脑袋在最好的学区买房,而且政策上规定,每在学区多住一个月,就多0.1个积分,意思是你别想读书了临时买个房子凑学位,必须住上一段时间才行。大家会想,那我们合起来一起买房呢,回头一起用学位就是了,呵呵,Z F是不会让你钻这个空子,很多区教育局规定了,一套房子只有一个小学学位和一个中学学位,小学学位锁定6年,中学学位锁定3年,也就是说一个人用了,另外一个人就别想用了,要用就等这个人用完6年再说。所以不买房想在深圳读好的学校基本没啥希望。

【4】拿着2014、2015、2016、2017、2018年深圳市中考排名表,发现学校之间录取率差异极大,好的学校如四大名校基本70%-90%的录取率,第二档次的名校(如翠园中学、红岭中学、宝安中学这些有自己高中部的名校)大概30%-50%的录取率,并且大部分培养和招募自己初中的生源。然后再次则是第三档次的公立学校(比如松泉中学、北环中学、布心中学等)这些学校大概就是5%-15%左右的录取率,这些初中没有高中部,需要调剂到各个高中。第四档次的学校更多,录取率0-4%左右,很多学校录取率都是0。Justice替广大家长去过好几所不怎么出名的中学去实地考察过,发现周围有学生逃学出来抽烟,学风很差。试想,如果是这样的环境让宝宝去读,难免不会学坏(当然,这个问题仁者见仁智者见智,有些人觉得环境影响没那么大),即便不学坏,录取率为0数字是现实的,说白了就是学校师资力量还不够。

【5】有家长会说,我的小孩即使没有学位,可以去读私立学校。其实,深圳很多私立学校真的很不错,比如百合外国语学校,耀华实验学校等,这些学校的升学率都非常高。但问题是,私立学校不跟学位绑定,只按成绩来。于是很多时候,看到那些家长们为了让小孩挤进这些学校拼命努力,为了加分又是特长班,又是奥数,弄得小孩每天累得要死。说白了,拼不了地段,那就必须拼能力,我朋友有一个小孩就是这样,为了考上好学校,先是上舞蹈班,又是绘画班,还要搞奥数,几乎没有周末玩耍的时间,所有时间都在学这学那,只是为了进一个好点的高中。

【6】说实话初中的学位重要性高于小学,因为初中面临着中考压力,小升初基本是就近入学,当然小学打好基础,初中会更轻松一些。如果初中和小学只能二选一,那就选择初中舍弃小学,但是最佳建议上好点的小学之后再换好中学。

基于以上的认识,Justice开始着手在深圳范围内寻找学校房。先把所有的重点中学一个个在地图上标记出来,然后到罗湖区、福田区、宝安区、南山区教育局的基础教育科通过各种关系去找学位锁定范围图。查完之后,再到各个房网去查周围小区,以及房价,在实地跑去考察。经过长时间的反复比对研究,得出以下结论:

(1)深圳名校分别是(Justice是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础,仅代表Justice主观意见,并且不包含私立学校):深圳外国语学校、深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学(以上统称深圳四大,基本上属于深圳乃至全国最好的中学);第二梯队学校:翠园中学、宝安中学、红岭中学、福田外国语学校、育才中学、南山第二外国语学校等;再来分析一下小学:第一梯队:2016深圳排名前五按顺序:荔园小学,深圳实验学校小学部,螺岭外国语小学,翠竹小学,深圳小学。第二梯队排名深圳小学前十:园岭小学,南山实验学校(小学部),育才第一小学、华富小学。

(2)从初中角度来分析:深圳最好的几个教育片区(未把一些重点小学学位完全考虑进去),百花片区(集中了深圳实验学校小学、初中和高中,荔园小学、百花小学一大堆名校,这个片区是深圳著名的学区,房价高达8-10万一平,而且很多都是80-90年代的老楼);红岭片区(红岭中学初中部以及园岭外国语小学等,挨着百花片区,房价也高达7-8万一平);石厦片区(福田区Z F所在地,红岭中学石厦分校以及益强小学都是名校,均价6-7万一平);车公庙片区(深圳高级中学初中部,属于香蜜湖和车公庙富人区,房价高达8-15万一平米);竹子林片区(红岭中学竹子林分校,均价6-7万左右);田贝片区(深圳中学初中部、翠北小学,均价为6-9万);怡景片区(翠园中学、怡景校区、景贝小学,附近房价4-6万区间);东晓片区(翠园中学东晓校区、布心小学、东晓小学,附近房价4-6万区间);宝安片区(宝安中学、宝民小学、宝安外国语学校,房价5-8万区间);南山科技园片区(南山外国语系),南山蛇口片区(育才系),对于放弃小学保留初中的家长来讲该选哪里一目了然。

(3)但Justice还是强调先选好点的小学再换好中学,一方面随着二胎政策的放开,官方数据统计深圳2013年新生婴儿13万到2016年激增至20多万,2017年3月统计三个月孕妇在册达39万。深圳地小,排在前面的学校就那么几所,未来5-10年小孩学习竞争压力非常大,也得出深圳前几名学校房5年-10年内必翻倍的结论。有资金的家长只要前几名的学校房就闭着眼睛买,选新一点的小区准没错。另外一方面中国家长都是希望自己孩子赢在起跑线上。小学学校房从学校排名和房屋总价来讲,福田的百花片区和罗湖的东门片区是最佳选择、因前五名的小学都在这两个片区。排名第一的荔园小学【在售学校房不足385套总价210万起步】,第二的深圳实验学校小学部【在售房源不足60套,700万起步,该片区成交不怎么活跃】都在福田的百花片区。其次从第三到第五名的螺岭外国语小学【在售480套左右、总价120万起、可选择性大】,翠竹小学【在售150套左右、190万起】,深圳小学【140套左右、160万起】都在罗湖区的东门片区。深圳福田和罗湖的教育地位至今无区撼动、经历过岁月沉淀以稳著称。

Justice专注深圳房产投资分析,各区旧改房、新区房、学位房研究5年,也是一名能给你创造价值的房产置业顾问,近期主要专题有:《深圳新盘前十价值分析》《深圳学校房20万每平的背后逻辑》《深圳学校房价值研究》《罗湖中小学价值研究对比》《福田中小学价值研究对比》《南山中小学价值研究对比》《龙岗中小学价值研究对比》《龙华中小学价值研究对比》《深圳地铁物业租赁价值研究》《深圳东莞惠州房价趋势分析》《商务公寓配资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学校房》。{Justice志在成为整个深圳所有家长身边的学位专家,深圳房产投资匹配专家,东莞惠州房产分析匹配专家,欢迎关注新文章,专业的事情交给专业的人做,如在全深圳买学校房或者配置投资房点头 像同微xin,欢迎探讨深圳学校及投资房那点事}

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