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配资拿地:股票配资按照现在的行情可以搞吗?

股票配资行情好的时候最应该用起来了,年初到现在的这段行情其实都不错,特别是会炒股的,看得懂买卖点的,用上配资,就等于用了一个加速工具,还是比较赞的


具体说说配资中的一些坑吧,避免大家踩坑


1、标榜超低息

一般来说这样的信息是一种噱头。股票配资平台合作中的双方称为操盘方和出资方,操盘方是指需要扩大操作资金的投资者,出资方是指为操盘方提供资金的个人。在线配资平台只要运作合理,是有一定好处的,同时也提高了资金的使用效率,对合作双方来说都是比较有利的,但是因为本身的资金的利息有一定的收益标准,所以一般低息低到一定程度就有一定的问题存在了,这一点需要客户留心。

股票配资对于众多散户股民来说虽然门槛不高,但因其自身运营方式,只收取投资者管理费而不参与投资者在股市中盈利的分红,所以在利息上行业里都会有一个大致的标准,基本不会用低息低费来当做噱头,因为明眼人都知道,股票配资平台都已经不拿投资者的分红了,利息再不收,难道他们是喝西北风长大的?如果大家遇到了靠低息低费当做噱头的配资平台,在使用之前一定要多加留意该平台的现状以及是否有其他隐形收

佣金超低,或者不收佣金的股票配资平台,炒过股票的投资者都知道,股票买卖交易所是要收取佣金的,一般这个佣金在万三左右,到配资平台这里加上一定的平台成本,无论如何这个费用都不该低于万三吧?否则平台岂不是在亏本么?当然不排除确实有些比较低的公司,但是真的低到一定的程度或者干脆不收佣金来吸引客户,这个时候我们又要注意了。


2、超高杠杆

其次是显示出超高的杠杆。正规的配资平台都是通过正规的融资渠道得到的资金,而市面上的资方都是很担心风险的,一般来说,他们不会放心让自己的钱去承担放大十倍以上的风险的。所以平台宣传超过10倍杠杆的,我们就都要多留个心眼了,因为这对于平台本身的风险也是很大。而很多跑路的平台大多都有这样的超高杠杆,这是我们可以参考的一个因素。

3、单只股票持仓

接着是单只股票持仓,不加限制随便买的。一般来说,正规的股票配资平台都会有比较完善的风控体系,一来是为了控制客户的风险,二来也是为了防止平台的风险,所以都会进行持仓限制的,有句话说得好不怕一万就怕万一,那些完全不用限制的,其资金的真实性可想而知。

4、虚拟盘对

不少违规配资公司会利用虚拟盘让投资者与其对赌,投资者赌输了,他们收钱,投资者赢了,他们便再调调数据,总还有让投资者栽跟头的时候。正规的股票配资都是运动的实盘,大家要辨别虚拟盘的话只需要找一支较为冷门的股票进行挂单,再看看其手数是否有变化,交易完去向平台要交割单,对照着在同花顺仔细查一下,就能够判断是实盘还是虚拟盘了。

配资拿地:融资案例解析:土地款融资方案(含保证金融资及拿地配资)

房地产招拍挂项目的土地款融资包括了竞拍保证金融资和竞拍成功后的土地款配资两种。因土地款融资一直处于监管红线之内,因此目前银行、信托、资管以及私募的资金都很难进入,以西政财富中心当前的募资情况为例,2019年下半年以来仅有少数的单一机构资金、个人资金或过桥资金可以操作此类项目。

鉴于土地款融资周期很短,且具备很强的短拆、过桥性质,因此资金成本一直都居高不下,其中土地竞拍保证金的融资成本基本在年化24%以上(未取得土地时无法办理土地抵押),竞拍成功后剩余土地款配资的成本也一般维持在年化20%左右(一般都可以办理土地的后置抵押)。另外土地竞拍保证金的融资在操作上依赖于竞拍主体的综合实力和企业魄力,因此该类业务的操作难度及机会成本更高。以我们先前已操作的拍地保证金融资项目为例,除非是勾地项目并且签署了相关协议,且满足主体的准入要求(一般要求百强开发商),不然我们都是按谨慎介入处理。客观地说,百强开发商综合实力相对较强,竞拍成功的几率相对较高,还款来源对应的盘子相对较大,因此该类交易对手可以优先考虑,另外需要说明的是,各类机构在操作土地款融资业务时,目前更倾向于将“拍地保证金融资”和“土地款融资”这两项业务作打包处理,以防止拍地后后续土地款资金无法接续导致业务无法推进,甚至发生保证金被没收的风险。

因涉及到监管和合规的问题,本文仅对业务操作本身做相关总结,不对合规问题做具体阐述。

一、融资主体

百强开发商,其中土地竞拍的保证金融资须说明竞拍的成功几率。

二、融资规模

1.目前市面上竞拍保证金的配资比例为50%,竞拍成功后的土地款配资比例一般为50%-65%,特殊情况下可接受配资70%,具体一事一议;但单个项目可操作的放款限额一般在1-3亿以内;

2.项目开发总成本按商业计划书进行锁定,总成本超支,须经董事会同意方可支出,总成本超过3%由开发商单方承担;

3.融资存续期内,项目公司现金流封闭使用;

4.融资存续期内,项目公司管理费、营销费用锁定,超过部分由开发商自行补足。

三、融资期限

6+6,最低使用期限为6个月,满6个月,经融资机构同意可一次性偿还。

四、投资方式及交易框架



1.融资机构与开发商或其关联方按出资比例共同成立SPV用于拍地;

2.开发商或其关联方将对应比例的出资以股东借款形式注入SPV,注意融资方需先完成出资;

3.融资机构以股东借款方式支付相应的融资款,SPV公司账户由融资机构掌管;

4.SPV公司摘得经融资机构认可的项目地块后,该笔保证金作为项目公司已支付的土地款使用;

5.若SPV公司未摘得项目地块开发商或其关联方在SPV账户中的资金用于定向偿还融资机构的相关本息;

6.竞拍成功后的土地款配资业务操作参照上述执行。

五、融资成本

以我们先前操作的土地款配资业务为例,融资成本约20%/年,其中5%左右于当年度前置收取,剩余部分按季付息。

六、税费承担

股权转让发生的相应费用由项目公司承担,5%/年的前置收款部分开票所涉增值税及附加由融资机构承担。

七、融资用途

定向支付开发商指定且经融资机构认可的地块保证金或土地款。保证金融资方面,若开发商摘得相关地块,该笔资金转化为该项目的土地款,融资机构对该项目按照约定风控进行管理,若未成功摘得,融资机构按如下标准提前退出:20%/年*0.5%*融资机构实际放款金额+本金。需注意,不少机构一般都要求开发商至少使用或支付6个月的资金成本,也即保证融资机构资金的“低消”,即最少使用6个月。

八、还款来源及还款资金归集

1.前融、开发贷及其他资金置换、集团资金调配、项目销售回款。

2.资金归集:项目公司设立监管账户,资金到期前10、5、3天提前归集资金比例分别为30%、50%、100%,监管账户内资金月合计与归集比例补足部分由开发商补足。

九、投资退出

开发商或其关联方或其指定有回购能力的主体,按照15%/年的总固定溢价回购融资机构持有的SPV的股权。

十、增信担保措施

1.土地后置抵押:支付拍地保证金的地块,在土地摘牌后并取得土地证的10个工作日内办理完成抵押至融资机构指定主体或土地证原件由融资机构与开发商共管。

若未能在规定时间内完成土地抵押,每迟延一日,除固定收益外,开发商需向融资机构以贷款余额为基数,按照万分之五/日支付罚金。

2.开发商及其实际控制人夫妇为项目公司偿还全额本息提供无线连带责任担保。

十一、投后管理措施

1.融资机构向项目公司委派1名董事,项目公司股东会、董事会重大事项一致决(融资、对外担保、股权转让、股东(预)分红、增减资及分立、合并、解散或变更公司形式、修改公司章程等)。

2.融资机构向项目公司委派联席财务总监1名,共管项目公司证章照及所有账户的U-key(所有账户增加基金预留印鉴及最后一道U盾),对付款享有全部审批权、查询权。项目公司按照3万元/月的标准向融资机构或其指定主体支付咨询服务费,用于支付融资机构委派人员的工资社保等。

3.交叉违约:开发商或其直接控股公司或其实际控制的主体,对所有融资机构包括但不限于银行、信托、证券、基金、保理、融资租赁等构成逾期未归还融资款项违约事项的,融资机构有权单方面接管项目公司,包括但不限于项目公司所有证、章、照,且融资机构有权提前退出。

配资拿地:异地可以做股票配资吗?

异地配资虽然有所局限,但是只要投资者能够确保资金的安全,一样是能够达成交易的。股票配资公司的实力、口碑是投资者配资的重要参考。异地配资也不用愁,通过快递、网络等方式签署了协议,一样能够安全高效的实现股票配资,为你炒股提供一份帮助。1-5倍杠杆利息低至1.1分~

拿地、拿地、一直在拿地!雷军的买房“情结”只是为了做大小米的资产端!

9月19日,位于北京的小米科技园开园,小米科技也搬入了新家。雷军称北漂奋斗九年终于买房,其实,不仅仅是在北京,小米已在全国多地进行“拿地”建设产业园。一直以来定位于互联网的雷军,似乎也有中国本土化企业家的一样的“情结”:土地,对于想做大资产的小米来说是必须的。然而,不知是港股暴跌让雷军放弃了资本市场转而开始间接融资的思路才大举拿地;还是大局拿地的思路不被认同造成了港股暴跌。总之,雷军的小米在战略选择上,显得不中不西、扭曲变形。

近期,小米董事长雷军在社交媒体上深情抒发了对小米科技园开园的感情。他表示:“九年前小米在一个很小办公室创办,因为成长太快,搬了七次家,每次都很乱,每次都拥挤不堪。经过九年奋斗,终于买房了。”

对于雷军这样的中国企业家来说,骨子里似乎有种土地情结,“买房”了就是“发自内心深处觉得幸福”。

实际上,小米“买房”对于上市公司更是一项重要的固定资产。融资是每一个上市公司的生命线,房产、土地这些固定资产,对小米的融资担保、资本运作都会有较大作用。

展开剩余84%

此外,小米集团上市后,股价从17港元一路暴跌至目前的8.67港元,市值蒸发了2000亿港币。而这或许与雷军大举拿地也有着莫名的关系。

来源:某微信群

//拿地、拿地、拿地//

在小米的上市招股书上明确提及:我们现时及日后均会不断取得土地使用权,亦会投入资源在有利位置(武汉、成都、南京及深圳)建设办公大楼。

环球老虎财经综合整理

据了解,小米在上市前就拥有很多产业。如2015年就拿下了北京亦庄一块工业用地用于建设小米互联网电子产业园,占地10.6万平米;2016年2月小米与腾讯、阿里、科大讯飞组团拿下广州琶洲CBD的商务综合用地,占地1.2万平米;随后于2016年4月份,小米拿下海淀西二旗地铁口的4.4万平米方研发用地。

其中,北京亦庄地块用于建设小米互联网电子产业园。北京海淀地块用于建设小米移动互联网产业园;而广州琶洲CBD地块,用于建设广东小米互联网产业园,定位于小米华南地区的研发办公,预计于2020年5月31日竣工。

小米上市后,2018年8月30日,又拿下位于武汉光谷中心城区域的P(2018)073地块。该土地面积约为2.8万余平方米,小米竞得用于建设小米武汉总部大楼。

之后在2018年11月5日,北京土地市场两宗土地出让,其中一宗地由互联网企业小米与老牌地产开发商华润组成的联合体耗资26.57亿元拿下。据了解,该宗土地面积达4.68万平方米,建筑控制规模13.72万平方米。

2019年4月份,该地块的项目建设有了最新进展:该土地计划建设时间为2019年4月30日至2021年12月30日;项目建设公共两期,简单来说,第一期主要为办公楼及商业用地建设,第二期主要为住宅楼建设。而根据北京市规划和国土资源管理委员会官网披露的信息显示,该用地性质其实为F2公建混合住宅用地。也就是可按比例新建办公用地,也可按比例新建住宅地。

//雷军为何钟爱拿地//

可以看出,自2018年7月上市后,小米明显加快了拿地的部分,先后在武汉、北京、南京等地土地市场出手,拿地面积约14万平米。

雷军如何钟爱拿地,恐怕并不是朋友圈中所言的搬家次数太多。一方面,对于小米而言,拿地可以增厚资产,在当地建设总部、第二总部以及区域总部,也能获得人、财、地方面的优惠。对于雷军而言,不管是发展小米上下游产业链,还是保障员工的住房需求,都需要土地资源的支持。

雷军在创立小米之前,就是一个成功的投资人,曾投出卓越网(后被亚马逊收购)、凡客诚品、欢聚时代等知名互联网企业。创立小米后,又陆续孵化出华米、绿米、云米等小米生态链企业。有了土地,建设小米产业链,小米可以更加从容地建设“产业链”。

对于雷军这样的中国企业家来说,似乎都有着特别的土地情结。比如阿里重资建设杭州总部,京东全国各地拿地建设物流仓储中心,雷军的小米仿佛也不例外。其实,雷军的顺为资本与房地产多次发生关系,其“涉房”业务版图早已踏入房地产上下游产业链,如公寓和智能家居。

资料显示顺为资本官网显示成立于2011年,由雷军和其他投资行业和互联网行业的资深人士共同创办,雷军担任创始合伙人、董事长,顺为资本的投资领域数量排名前三的领域分别是硬件、教育、新型房产服务。

其中新型房产服务的投资案例主要有you+国际青年社区、爱屋吉屋、爱空间、寓见、优办等,主要涉足青年公寓、互联网家装、中介、租赁办公等。在公寓的产业链上,雷军也有涉足,智能门锁、新零售布局、家用电器等等。

而促使小米全国各地建产业园的,应该是其较低的拿地成本。以南京河西的区域总部为例,该地块具体位置为西至平良大街、东至友谊街、北至永初路、南至中和路,与河西金茂府和阿里巴巴江苏总部相邻,紧挨地铁永初路站,即南京河西CBD核心地块。

该地块为科教用地性质,容积率为4.0,用地总面积为6.2万平方米,含地下面积3100余平方米,总价共计2亿元。照此计算,该地块建成后建筑面积(地上)约为23.6万平方米。因此,每平米成本为847.46元。

而如此低廉的土地,恰恰是专为小米准备的。据了解,该地块竞标条件为是以手机、智能硬件和物联网平台为核心的互联网公司,且2018年智能手机销售收入不低于1000亿元,物联网与生活消费产品销售收入不低于400亿元,互联网服务及其他收入不低于150亿元。从全国范围看,符合该标准的公司,似乎只有小米一家。

而小米之所以能够低价拿地,其与南京建邺区的合作或与此密不可分。早在2017年10月,南京市河西新城管委会、建邺区人民政府和小米科技签约,小米科技华东总部项目落户建邺。

随着时间的增长,土地本身溢价的收益,未来或许也能在小米的财报中体现出来。纳入小米资产的产业园区本身,对于小米未来的融资担保、资本运作也会有较大作用。

//做大资产的必由之路?//

中国人的四大理想——修身,齐家,治国,平天下,几乎可以套在每一个拥有理想的企业家身上,

而由“齐家”梦想说开去,小米和雷军的梦想并非不接小米财务的地气。有意思的是,就在“拿地”之后,小米被曝光将进行十个亿美元的银团贷款,为小米历史上最大的单笔债务融资。更可贵的是,小米的银团贷款利率预计将小米成立以来的新低。

银团贷款本身属于无抵押贷款,但在美元债利率走高的大环境下,小米本次银团贷款利率比起2017年,无论在规模上,还是在利率上均稍胜一筹,且融资时间与“拿地”消息精准吻合。

而这种巧合,更能从小米的债务结构中得到诠释。根据小米集团半年报,小米集团短期借款66亿,长期借款71亿,140亿的总债务中,大多数为“无抵押贷款”。

然而抽丝剥茧,小米集团长期贷款中大部分无抵押贷款为小米旗下金融贷款业务打包债权而进行的信托融资和资产证券化转包,这些都不能算是小米的“借款”,且利息高达5.1%到8.0%。

小米集团的短期借款66亿中大部分,为2017年7月小米寻求的合计5亿美元的银团贷款所涉及的融资。银团贷款本身风险分散,好处是无抵押,坏处是综合收益比较高(最高260个基点,比一年期百度和阿里银团融资高一倍),期限比较短(2020年便即偿付)。

所幸的是,过去的几年中,小米有了地。而在本土发育的小米深谙“借贷之道”——信用比之担保并无价值,有了地,雷军就有了底。

2019年上半年,小米集团的抵押贷款余额19.06亿,贷款余额增加6.4亿,贷款利率低至4.66%到4.9%,利率与短期银行信贷持平。更值得关注的是贷款期限,上述长期贷款分两组,一组2027年偿还,一组2032偿还。

而上述贷款的担保清晰地标注为40亿的土地使用权和在建工程担保。

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